作者： 杜川 杜卿卿
[ 会议明确，将一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。 ]
[ 债券融资方面，今年1~10月，房企公司债券及资产支持证券发行超过2300亿元。通过中证金融公司与地方担保公司“央地合作”模式增信支持民营房企发行债券。 ]
11月17日，中国人民银行、国家金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。
会议表示，过去一段时间，金融部门积极配合行业主管部门和地方政府，从房地产市场的供需两端综合施策，保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定，支持改善行业经营，优化调整个人住房贷款政策，着力稳定房地产市场，取得了良好的效果。
对接下来的工作计划，会议提到了一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好“第二支箭”支持民营房企融资，以及信贷均衡投放、盘活存量金融资源等重点。
一视同仁支持房企合理融资
房地产金融是此次会议研究的重点内容之一。
政策性和开发性银行、18家全国性商业银行、5家全国性金融资产管理公司、4家大型证券公司以及协会、交易所等参会。
会议明确，将一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。
第一财经获得的数据显示，股权融资方面，去年底以来，已有8单境内外上市房企再融资和并购重组项目通过证监会注册或备案，拟融资合计约440亿元；启动了不动产私募投资基金试点。
债券融资方面，今年1~10月，房企公司债券及资产支持证券发行超过2300亿元。通过中证金融公司与地方担保公司“央地合作”模式增信支持民营房企发行债券。此外，完成首批保障性租赁住房不动产投资信托基金（REITs）发行上市，促进盘活存量资产。
监管部门还加大了保障性住房建设等“三大工程”的股债融资支持力度，9月底出台了资本市场支持保障性住房建设实施方案。
同时，监管部门推动消费基础设施公募REITs发展，发布相关业务规则，将公募REITs资产范围拓展至百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施，首批已受理4单消费基础设施REITs。
近日，金融监管部门和行业主管部门联合召开代表性房地产企业座谈会，调研了解行业风险化解和高质量发展的主要金融需求。
“去年以来，金融监管部门一直在持续强化对房地产企业合理融资的支持。”国泰君安上述负责人表示，房地产行业发展的一个核心是资金链正常运行，金融机构不能对某些房企集体性回避，正常的合理融资需要确保。对资本市场而言，需要配合好房企合理融资需求，包括正常的债券续接、置换等。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，一方面，居民住房信贷、房企融资等方面的政策仍有进一步发力预期，降低居民购房成本，加大房企融资支持，修复市场预期；另一方面，保障房、城中村改造、“平急两用”基础设施建设“三大工程”的金融配套政策也有望加快落地，“三大工程”建设预计将对接下来稳投资起到重要作用，同时也会对房地产销售恢复、稳定预期起到积极作用。
东方金诚首席宏观分析师王青判断，接下来有可能通过央行专项借款、PSL（补充抵押贷款）等方式，定向加大对“三大工程”建设的支持力度。这有助于稳定房地产投资和基建投资增速，保持宏观经济复苏势头，也是房地产金融供给侧改革的一项重要内容，推动大规模增加保障房供给，同时在“房住不炒”原则下让商品房回归市场的房地产发展新模式较快取得进展。
第一财经记者获悉，为落实一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，证监会将保持房企股债融资渠道总体稳定，支持规范经营的民营房企持续发展。积极发挥中证金融公司与地方担保公司“央地合作”增信模式作用，促进解决民营房企发债难问题。同时，做好房地产股债融资监管，规范募集资金使用。
而在稳妥做好房地产金融相关风险处置和违规查处方面，证监会将坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险，继续应对上市房企集中退市问题，确保“退得下、退得稳”。同时，从严查处上市房企、发债房企财务造假、虚假信息披露及相关中介机构未履职尽责等违法违规行为。
再提盘活存量金融资源
今年以来，受实体经济信贷需求等因素影响，信贷投放波动较大。
会议指出，要继续加大政策落实和工作推进力度，持之以恒营造良好的货币金融环境。要落实好跨周期和逆周期调节的要求，着力加强信贷均衡投放，统筹考虑今年后两个月和明年开年的信贷投放，以信贷增长的稳定性促进我国经济稳定增长。
“今年还剩下两个月，通常属于信贷小月，银行还可能为追求明年初信贷开门红而加大项目储备，进而加剧信贷数据颠簸。”王青认为，上述会议要求意味着，银行要避免因过度追求明年初信贷“开门红”而压缩今年11月和12月信贷投放规模，力争实现均衡投放，为年底前巩固经济回升向好势头提供有利的金融环境。
日前，央行行长潘功胜表示，下一阶段，货币政策将更加注重跨周期和逆周期调节，平衡好短期与长期、稳增长与防风险、内部均衡与外部均衡的关系，为稳定物价、促进经济增长、扩大就业、维护国际收支平衡营造良好的货币金融环境。
招联金融首席研究员董希淼建议，应重点关注企业贷款增长的稳定性和居民贷款增长的持续性，全面落实好前期政策组合拳，继续采取有力措施，更好地稳定预期、提振信心，持续激发有效融资需求。
值得注意的是，此次会议再度提出要盘活存量金融资源。
会议指出，要优化资金供给结构，盘活存量金融资源，加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的金融支持，增强金融支持实体经济的可持续性。
王青认为，这主要是指通过发行特殊再融资债券置换地方政府存量隐性债务等方式，将沉淀在隐性债务中的巨量银行信贷资源释放出来，重点投向科技创新、先进制造、绿色发展和中小微企业等领域，从而优化资金供给结构。
实际上，各种迹象均显示，存量贷款可能会进入系统性重组阶段。中央金融工作会议之后，央行多次提出“盘活存量贷款”这一理念。
潘功胜日前提出“盘活存量贷款、提升存量贷款使用效率、优化新增贷款投向”。央行此前发布的专栏文章也提出“配合做好地方政府债务重组化解，盘活存量贷款支持高质量发展”“盘活被低效占用的金融资源，提高资金使用效率”“更多关注存量贷款的持续效用，提升存量贷款的使用效率”等。
上海金融与发展实验室日前发文表示，两类存量贷款可能会被盘活，一是挤占过多金融资源的问题类贷款；二是债务人具有较强议价能力的优质贷款。并认为，以存量贷款重组为代表的金融供给侧结构性改革，本质上是资金供给端的优化调整以及金融资源的再分配，意味着后续金融资源配置的计划性和引导性特征将会更为突出。
责任编辑：李桐
