作者：郑娜 ▪ 孙梦凡
两大一线城市同步进行楼市重大调整。12月14日，北京、上海先后发布重磅新政，对普通住宅标准、购房首付比例、房贷利率等进行了优化调整，在降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本等多个层面上释放利好。
在当下楼市政策“真空期”，两大一线城市联合出手，对提振市场信心将有积极作用。58安居客研究院副院长李震表示，上述政策出台的意义重大，市场可谓期待已久，这也为政策未来的“后手”预留了想象空间，能更好地管理预期。
业内认为，今年以来，北京、上海房地产市场整体表现相对稳健，在一线城市在全国范围内持续担当稳健主力，如今随着新政逐渐发酵，一线城市整体市场或将在“稳”的基础上迎来更加明显的积极变化，2024年房地产市场回升向好的态势预计也将更加明确。
同步释放新政
12月14日，北京五部门率先联合发布了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》。
其中最受关注的即首付比例下调。具体来看，北京首套房首付比例统一降至30%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。
在此之前，个人购买北京政策性住房以外的商品房，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例为40%；个人购买二套房，普通住宅首付比例为60%，非普通住宅首付比例为80%。
自新规执行起，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，将不再区分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均为30%；二套房则按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%。贷款最长年限也从25年恢复至30年。
首付比例下调的同时，北京对商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整。其中城六区首套房、二套房利率下限分别为4.3%和4.8%；非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%。
北京还调整了对普通住宅认定标准，须满足以下三个方面：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在144平方米(含)以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于85000元/平方米，五至六环之间单价低于65000元/平方米，六环以外单价低于45000/平方米。这一新标准明显提高了各环线的单价上限，且不再看总价，大大扩大了普通住宅的覆盖范围。
同日稍晚些时候，上海也同步对上述政策进行了调整。在住房信贷政策方面，上海新政规定，首套住房最低首付比例不低于30%，房贷利率下调至4.1%；二套房最低首付比例不低于50%，房贷利率下调至4.5%；在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域，二套住房最低首付款比例不低于40%，房贷利率4.4%。
在普通住房标准方面，上海规定，同时满足以下条件即可享受普通住房的优惠：一是五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。
与北京相似，上海此次也在普通住宅的认定标准中剔除了价格因素。过去，上海内环内总房价在450万元以内，内外环310万元以内，外环外230万元以内。这实际上将许多房产都纳入到非普通住房的范围内。
“真金白银”的利好
对于两大城市同步释放的利好，业内普遍认为，将有利于支持居民刚性和改善性住房需求，激活市场，并给购房者带来“真金白金”的利好。
过去在上海，普宅认定与价格、面积段都有关，二手房市场大部分由此被认定为非普通住宅，有置换改善需求的购房者大多面临着7成的高首付比例，不少购房者因此只能选择搁置需求。
亿翰智库董事长陈啸天向第一财经记者表示，此次新政多管齐下，降低首付、贷款利率的同时放松普通住宅认定，叠加此前“认房不认贷”的政策，从本质上扩大了买房群体的量，增加了有意愿买房群体的支付能力，释放潜在的购买需求，刺激有效购买力入场。
58安居客研究院副院长李震表示，优化普通住宅认定，而且不再以总价来限定，将避免误伤有改善型需求的家庭，同时还能节省成交费用。
有在上海的一项目营销主管向第一财经记者表示，日常在案场时常会遇到很多客户要改善的需求，却因置换门槛高，好楼盘买不起、能买的项目又不符合需求，于是“悬在那里”，新政策对这部分客群会形成刺激作用。某央企在沪营销负责人也直言，新政策有望精准释放一部分需求，“冲一波年底业绩”。
具体来看，由于首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛，有助于缓解购房者前期购房资金压力，促进部分购房需求的释放。
据上海易居房地产研究院测算，以600万总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420 万；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万，即减少了120万的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万，减少了180万的首付款支出。
同时，两大城市的普通住房标准调整后均扩大了覆盖面，使得更多二手住房交易享受优惠税收政策，有效降低了住房交易成本。
例如在北京，新政实施后，北京市场上可被认定为普通住宅的商品房将从过去的约三成提高到约七成。在上海，许多持有5年以上的二手房如今可以被认定为普通住房，由此，在出售时可免征增值税；涉及个人所得税的，核定征收比例也从总价的2%变为为1%。
此外，两大城市过去居于高位的房贷利率如今迎来下降，则直接降低了月供或按揭贷款成本，对于新购房的利息负担将有所减轻。
稳定市场预期
今年以来，全国各地都在为稳楼市释放各类积极政策，在限购、限贷、降低房贷利率等许多层面上予以松绑。作为一线城市的北上广深也参与其中，9月初，北京、上海更是同步宣布实施“认房不认贷”政策，引导楼市逐步企稳。
以北京为例，在“认房不认贷”政策的刺激下，9月北京二手房网签量明显增加，此后10月份受长假因素影响成交量回落，网签量降至10653套；11月份，二手房成交量再度出现回升，成交超过1.2万套。
根据北京市住建委最新公布的网签数据，北京今年11月份一二手房总网签量16954套，环比10月份上涨7.1%；其中二手住宅网签12545套，环比10月份上涨17.76%。
受政策推动，住房需求仍在稳步释放，楼市整体上出现回温。12月13日，在2023～2024中国经济年会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，今年1到11月，一二手房合起来实现同比正增长。“这个合计正增长的指标，说明住房需求保持稳定，没有出现明显收缩，而是交易结构发生变化，二手房交易替代了部分新房交易。”
这其中，新房销售表现惨淡，二手房交易回温明显，撑起了楼市。据克而瑞数据，今年前11月，二手房累计成交7718万《网信彩票welcome购彩大厅》平方米，累计同比增长32%。董建国披露，今年1到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高，全国已经有7个省和直辖市二手住宅的交易量超过新建商品住宅交易量。
如今，北京、上海同步落地新政策，一线城市房地产市场活跃度有望提升。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向记者表示，市场对于一线城市政策松绑具有较高期待，本次北京、上海接连松绑购房政策无疑是向市场传递出了重磅利好信号，一线城市作为房地产市场的核心区域，其市场表现及政策动向对于整个楼市发展的带动力突出，本次新政对整个房地产市场信心的重塑和巩固回升具有积极作用。
