城中村改造需要大量资金，钱从哪儿来？
业内人士表示，房地产上下游产业链企业都可参与到城中村改造中，由此扩大内循环，带动就业
在此轮房地产新政中，城中村改造被重新提起。今年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。8月1日的央行会议也提到加大对城中村改造的金融支持。
城中村改造需多渠道筹措改造资金
今年以来，城中村改造受到中央和地方层面政策的持续支持。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(简称“《指导意见》”)。《指导意见》提出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。此外，《指导意见》还指出，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。
此次会议审议通过《指导意见》，标志着城中村改造工作具有了明确的指导方针，对于后续相关工作开展有较强的指导意义。明源不动产研究院首席研究员艾振强指出，在新一轮城中村改造中，地方政府要担负起更大的责任，但这并不意味着地方政府要大包大揽，而是在负主体责任的同时，也要充分发挥市场的作用，如此才能更好地实现改造之后的“可持续运营”。
新一轮城中村改造，与传统的市场化旧改或城市更新大不相同，单靠政府的力量还不够，需要吸引更多社会资本参与其中。“由于当前要防范和化解地方债务风险，所以这一轮改造资金不会像以往一样来自财政，而是来自金融。”艾振强表示，根据《指导意见》，一是多渠道筹措改造资金，二是引入社会资本，也就是鼓励和支持民间资本参与。
“城中村改造涉及的权利人多，且多存在土地历史遗留问题，疑难杂症繁多。若城中村涉及拆除重建的，开发周期更长，改造成本大，需要多渠道改造资金的长期支持，才能有效保障项目有序推进，满足多方主体利益诉求。”合一城市更新集团董事总经理罗宇如是说。
此外，罗宇认为，“鼓励和支持民间资本参与”，这一明确表态可激发市场参与积极性，在内需亟须提振之际，鼓励民企市场主体和社会资金以《澳门免费四不像正版图》其灵活性和活力积极参与城中村改造，对于拉动投资、拉动内需大有
活跃资本市场，鼓励和支持民间资本参与
8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，将城中村改造纳入金融支持范围。会议提出，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。
问题在于，城中村改造，具体有哪些资金来源？对此，罗宇指出，城中村改造模式大致分为政府主导和市场运作，前者资金来源于政策性银行贷款、债券资金、政府主导类城市更新基金、在建成后的不动产持有运营阶段资产证券化。后者资金来源于商业银行贷款、非标融资(基金、信托、资管等)、在建成后的不动产持有运营阶段资产证券化。
除此之外，罗宇表示，城中村改造资金来源因项目所处审批阶段不同也有所不同。比如深圳拆除重建类城市更新村改项目，在规划批复前期，项目改造资金包含自有资金、非标融资(如城市更新基金、信托计划)等；取得规划批复之后，可申请银行贷款；在运营阶段，可采用资产证券化引入社会资金。而政府主导类城中村改造模式近年来也出现多个城市推动“做地”模式，比如杭州已有多年实践，而广州今年也已出台旧改统筹做地新政。
整体来看，罗宇认为，各地城中村改造中，政府主导“做地”模式基本是由地方政府及其地方国企主导实施城中村拆迁补偿安置，而后将“生地”整理为“熟地”，土地再入市。另外，城中村统租统管也是重要改造模式之一。资金来源更多来自于政府财政资金、政策性银行贷款及债券资金等。
“在央企和地方功能性国企主导下，预计信贷扩张将会成为主要的手段，同时，辅之以政策性金融工具、再贷款等准财政工具。实际上，近年来，多地加速城中村改造中，这些资金筹措方式已有先例。”艾振强说。
比如，2月份，深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司正式揭牌，该公司由深圳市人才安居集团、愿景明创分别持股51%、49%，注册资本20亿元。在此次揭牌活动现场，深圳市人才安居集团与国家开发银行、工商银行、建设银行、中国银行、农业银行签订授信协议，深圳市人才安居集团获得5000亿元银行授信支持。
6月份，上海市最大规模城市更新项目——青浦区凤溪社区“城中村”改造项目成功组建银团。本次银团由农业银行上海市分行作为牵头行、代理人，涉及总金额220亿元，为项目开发方中交城市投资控股有限公司提供资金保障。
值得一提的是，7月24日，中央政治局会议提出，要活跃资本市场，提振投资者信心。在此背景下，艾振强建议，一方面，可以发债募集低成本资金；另一方面，项目运营成熟达到一定的收益水平之后，还可以通过公募REITs的方式回笼资金，投入到新的改造中去。
“谁投资谁受益”，给参与企业提供落地支持
在鼓励和支持民间资本参与城中村改造过程中，需要注意哪些事项？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，城中村改造要坚持“谁投资谁受益”的原则，由国企城投主导确保改造的公共属性，但也要吸引市场主体参与。涉及公共服务设施补短板的资金，需要国企为主导，通过公共资金包括专项债、政策性金融工具、财政以奖代补等方式来解决。为了吸引市场资金进入，一方面需要公共资金投入，解决短板和弱项的问题，创造市场资金进入的积极性；另一方面需要在用地出让方式、审批流程优化、空间功能的调整和转换等方面做出规划和政策创新。
李宇嘉还表示，要鼓励多方投资主体以经营性收入，包括停车场、临街商铺、饭店食堂等形成的收入，弥补和覆盖改造成本。
艾振强指出，引入社会资本方面，有两个条件，至少要居其一：长期、低成本、有耐心的社会资本，因为告别大拆大建，新的城中村改造必然微利、长期的；社会资本具备改造方面的丰富经验。
“城中村改造离不开政策的鼓励与支持，给愿意参与到改造中的企业提供落地支持。”上海翊帮人科技有限公司创始人颜一民表示，房地产上下游产业链企业都可参与到城中村改造中，由此带动整个上下游，扩大内循环，带动就业，比如租赁运营企业还可以参与改造后的社区建设、运营管理、物业管理、商业运营，用市场化手段提高整体收益率。
