保租房成“留人大招” 哪些城市吸引力大？
保租房整体产品品质提升，有利于大学毕业生租得到、租得起、租得好
青年人是城市未来，在各地“留人大招”中，保障性租赁住房(简称“保租房”)一定不会缺席。又到毕业季，租房需求面临大幅增长。伴随各地政府支持力度不断升级，作为解决青年人、新市民居住问题的保租房供应也在“水涨船高”，其中大学毕业生在青年人、新市民中占有一定数量。
部分城市保租房筹集计划一览
重庆
“十四五”时期全市保租房的目标任务为40万套(间)，并确定了中心城区新增保租房占新增住房供应总量比例达到30%。
南京
“十四五”期间将新开工建设各类保障房1600万平方米，筹集保租房15万套(间)，发放租赁补贴25万户(人)，发展人才安居住房12万套；保障对象由户籍家庭转为覆盖城镇常住人口，精准服务新市民、青年人和各类人才。
苏州
加快打造一批高品质人才社区、建设一批高质量人才公寓、升级一批高标准集宿区，2023年计划新增青年人才公寓2万套。
成都
“十四五”期间计划筹集保租房30万套(间)，年均筹集6万套(间)。截至3月13日已累计筹集项目207个，房源12.7万余套(间)，配租1.8万余套(间)，解决了3万余名新市民、青年人的住房难题。预计今年还将推出房源1.5万套。
上海
保租房实行全装修，配备必要的基本生活设施，合理配置公共服务和商业服务设施，适当增加公共活动和共享空间。保租房出租人应当以低于同地段同品质市场租赁住房的租金水平确定租赁价格，向区房屋管理部门备案，并向社会公布。
杭州
明确2023年筹建保障性租赁住房任务为7万套(间)，年度筹建任务经细化后，分别由上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘、富阳、临安等10个区负责筹建。
天津
将盘活利用企事业单位自有闲置土地新建23个保租房项目，利用产业园区配套用地新建4个保租房项目，利用存量住宅房屋改建46个保租房项目。其中2022年12月至2023年3月底，通过企事业单位自有闲置土地新建保租房项目5个，利用存量住宅房屋改建项目14个。
深圳
住宅、商务公寓、产业园区配套宿舍、城中村房屋均可筹集作为保租房；商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋以及其他社会存量房屋也可筹集作为保租房。在筹集方式上，住房主管部门、保障性住房专营机构及其他市场主体可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者购买市场商品房等形式收储房源。
福州
今年计划盘活8000套左右空置安置房，将之转化为保租房或长租房，目前已对接落实首批收购存量住房近7000套，试点工作走在全国前列；截至目前，已对接落实首批收购存量住房清单共计139个项目，总套数6973套，总建筑面积69.98万平方米。
让城市新青年租得起、租得稳
自2021年国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，保租房的相关配套政策陆续出台，包括增加土地供应、金融支持等“一揽子”措施加快落地。在这样的市场背景下，保租房成为解决新青年、新市民“阶段性住房问题”的重要来源。
在业内人士看来，所谓“阶段性”指的是新青年从刚刚毕业初入社会到成家生子之前的这个阶段，其中包括刚刚大学毕业的学生。对这一群体来说，保租房之所以受到市场青睐，其中一个优势是保租房的租赁价格为市场化租赁价格的9折，而且租金涨幅每年不高于5%，可以让城市新青年租得起、租得稳。
在保障性租赁住房专场推荐会上，成都市住建局相关负责人介绍，成都市推出的保租房项目严格按照小户型、低租金的要求，户型以单间或者一居、二居为主，大部分面积在70平方米以内，租金原则上不得超过市场标准的90%定价；此外，“成都市房源重点布局在产业功能区、商业商务聚集区、轨道交通站点附近等交通便捷、生产生活便利、配套服务设施完善的区域。”
在苏州，保租房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，以每套(间)建筑面积不超过70平方米的小户型为主；主要面向在苏州市无房的新市民、青年人等群体，不设收入线门槛。
3月份，深圳出台了《深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升重点指引》，要求改造后的租金以不涨为原则，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督。
此外，上海2月份实施《上海市住房租赁条例》专门针对保租房提出，租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保租房供给，有效缓解特定群体的住房需求，并且要求保租房不得转租、出借。
各地保租房筹建按下“快进键”
住建部在年初工作会议上也提出，要以发展保租房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。
对于保租房的规划筹集，在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，今年各地出台供地计划，在租赁住宅用地指标或在人才住房方面提出保租房规划筹集的相关要求。比如，苏州提出，“要持续推进人才乐居工程，加快打造一批高品质人才社区、建设一批高质量人才公寓、升级一批高标准集宿区，2023年新增青年人才公寓2万套。”
与此同时，深圳在租赁住房方面发力明显。“十四五”规划期间，深圳拟建设和筹集保障性住房原目标54万套(间)调整为不少于74万套(间)，增加的20万套(间)均为保租房。深圳市2023年计划建设筹集保障性住房18.5万套(间)，其中保租房16万套(间)。
而2023年杭州明确筹建保障性租赁住房7万套(间)的任务，年度筹建任务经细化后，分别由上城、拱墅、西湖等10个区负责筹建。
5月份福州、天津等地也公布了近期部分保租房筹集进展。其中，作为全国批量收购存量住房扩大租赁住房供给的八个试点城市之一，福州2023年计划批量收购存量住房8000套，计划总投资约100亿元，总建筑面积80万平方米，统一用作保租房或长租房。
“提高各主体供给积极性，是加大保租房建设的主要途径。”在中指研究院分析人士看来，对于地方政府而言，主要是解决其资金来源问题，比如：加大中央财政补贴力度，设立住房租赁发展基金，充分发挥财政资金的作用，撬动社会资金，以及加大住房租赁专项债支持力度等。
保租房将成为解决新市民居住问题主力
除了保租房房源增长之外，各地的服务也在增强。为方便新市民、青年人及时掌握保租房资讯，杭州市住保房管部门在官网正式上线了“保障性租赁住房专栏”，公示了64个项目的3.6万套房源。
上海则要求保障性租赁住房实行全装修，配备必要的基本生活设施，并充分考虑承租人需求特点，合理配置公共服务和商业服务设施，适当增加公共活动和共享空间；成都也将保租房重点布局在产业功能区、商业商务聚集区、轨道交通站点附近等交通便捷、生产生活便利、配套服务设施完善的区域。
事实上，随着租赁住房品质的提升，以及年轻人的住房观念逐渐发生改变，租赁需求也在不断提升，根据中指研究院2022年末全国租户问卷调查结果显示，20岁以下租户群体未来计划长期租房的比例达到43.3%，明显高于其他年龄群体。
另据住建部公布的数据，“十四五”期间，全国计划筹集建设保租房870万套，其中人口净流入较多的40个重点城市计划筹集保租房650万套。
一边是加紧供应，一边是需求增长，保租房市场也迎来前所未有的繁荣。与此同时，如何让保租房真正体现其保障功能，让新市民、青年人能够租得到、租得起、租得好，也成为各地政策的发力点。
在58安居客房产研究院院长张波看来，公募REITs金融支持将打通“投、融、建、管、退”的闭环发展模式。由此，保租房形成了完整建设运营机制，未来必将成为住房租赁市场上解决新市民居住问题的主力。
对此，中指研究院分析人士认为，未来几年在筹集保租房目标带动下，保租房等租赁住房筹集供应将维持较高水平。同时，从产品品质上看，随着越来越多长租公寓项目的入市，租赁市场的供给结构将有所优化，整体的产品品质将得到提升。
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本报记者 戴仁 【编辑:韩胄 】
