土拍市场点燃了“星星之火”。
不仅是北京，今年以来，房企拿地热情明显回升，尤其是在核心一二线城市，高总价、高溢价地块频繁出现。前5月，百强拿地总额4051.9亿元，同比增长28.8%。
头部央国企、“中字头”建筑企业，依然是土拍市场的主力军，但与此同时，一些地方性民营企业也在悄然“崛起”，邦泰集团、兴耀房产、海成集团等进入了行业拿地金额前二十。
业内机构认为，从各项核心指标看，房企的投资积极性的确在回升，不过分化仍是市场趋势，非核心城市和地块依然遇冷，未来企业会优选高周转、去化快、利润空间足的项目去投资。
土拍市场的星星之火
从核心城市的优质地块开始，土拍市场的“星星之火”正在燃烧。
近期，北京土拍市场动作频频，6月5日迎来今年“最热闹的”一天，单日4幅地块成功出让，总用地面积16.3万平米，总建筑面积35.5万平米，总成交金额130.6亿元。
其中，备受关注的海淀宝山村地块，吸引了中建壹品、金隅、海开、中铁建、中能建5家房企竞拍，最终0016地块由中建壹品以27.78亿元成交，楼面价约5.51万元/平方米，溢价率1.76%；0017地块由金隅以33.64亿元成交，楼面价约5.6万/平方米，溢价率1.48%。
“宝山村地块位于西四环至五环之间，是串联海淀核心区与石景山区的重要节点，核心价值体现在其稀缺的五环内区位、明确的教育资源引入计划、相对合理的价格梯度。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，后续需关注配套设施的兑现周期。
中建壹品、金隅之外，中海、“越秀+北京城建+未来科学城+贝好家”联合体也有斩获。
在石景山区，中海地产斥资45.23亿元摘得西黄村棚户区改造地块，楼面价约2.75万元/平方米。“越秀+北京城建+未来科学城+贝好家”联合体，以23.95亿元摘得北京市昌平区地块，楼面价约3万元/平方米。两宗地均为底价出让，相较宝山村地块较为冷静。
而在此前一日，北京市通州区还诞生了新的总价“地王”。
6月4日，中建玖合以74.91亿元底价，竞得北京城市副中心一组团地块，楼面价约2.86万元/平方米，创通州区住宅用地总价历史新高，成为北京市通州区的新总价地王。
中建玖合是“中建系”中建二局旗下地产平台，上次这家公司在北京拿地，还是在2023年6月时，当时其以54.05亿元的价格竞得大兴西红门一宗地块，如今时隔两年再次出手投资。
值得注意的是，土拍的热闹场面不仅在北京，今年房企的投资热情正整体回升。
中指研究院数据显示，2025年1~5月，全国300城住宅用地成交1.3亿平方米，土地出让金同比增长超两成。从房企端看，前五月百强房企拿地总额4051.9亿元，同比增长28.8%。
克而瑞数据也显示，房企投资积极性正筑底回升，2025年1~5月，新增土储百强房企的新增货值、建面之和分别为9393亿元、4372万平方米，同比分别增长21.1%、0.4%。
从各城市群热度看，长三角位居四大城市群之首。《1Xbet体育》前五月，长三角TOP10企业拿地金额1252.7亿元，京津冀TOP10企业拿地金额734.0亿元，中西部TOP10企业拿地金额339.0亿元。
土怕热度回升之下，高总价、高溢价地块频繁出现。比如5月29日，杭州市拱墅区康桥单元住宅用地溢价率40.33%。5月23日，成都市郫都区郫筒街道望丛东路17号溢价成交，溢价率59.34%。
在中指研究院企业研究总监刘水看来，土拍市场之所以“点状”升温，有两大原因。一是，当下房地产市场深度调整，房企投资策略更聚焦核心城市、核心区域，使得土地市场竞争更加激烈，促使溢价率上升；二是，核心城市推出优质地块，也导致溢价率走高。
“主力军”与民企“黑马”
土拍市场燃起了“星星之火”，但“分化”依然是当前市场的最大特征。
首先是城市热度分化。克而瑞地产表示，前五月，各地方供地规模均控制在最低水平，仅保证少数优质土地和重大项目供应，从根本上避免了供应过剩。热点区域之外，那些非核心城市、非核心地块，对于房企的吸引力持续下降。
其次是房企投资分化。当前，活跃在土拍市场上的“主力军”，依然是各大央国企公司。
头部房企拿掉了绝大多数土地，前5月，TOP10房企新增货值占销售百强新增货量的66%，较2024年末增加4个百分点。如果扩大到TOP20房企，新增货值占销售百强新增货值的81%。土拍市场点状升温背后，仍有超6成的销售百强未重启拿地。
虽然主流央国企、“中字头”企业撑起了半壁江山，但土拍市场依然有民企“黑马”出现。
滨江集团是民企中的头部“老选手”了，前5月拿地金额275.3亿元位居民营房企首位，从全行业看也在前十之列。“川派房企”邦泰集团拿地金额52.8亿元，位居行业第14；敏捷集团拿地金额33.2亿元，位居行业第19，这两家公司都是近期较受关注的民营房企。
日前，在广州土拍市场上，敏捷集团以33.2亿元夺得广州市番禺区钟村街市广路的4宗用地，系其2021年以来首次在公开市场拿地，也是今年广州土拍市场上第二家拿地的民营房企。
“2025年，民营房企拿地积极性有所提升。”刘水表示，从总体上看，民营房企拿地力度仍然较弱，但在边际改善。民营房企拿地力度明显提升，还需要房地产市场整体持续回暖的带动。
在上述市场行情下，后续土拍会如何演变？并将如何影响销售市场？
克而瑞表示，未来房企仍会聚焦抗风险能力强、安全性高的一二线核心城市，优先选择高周转、去化快、利润空间充足的项目，同时减少低能级城市的投资布局。而多数房企持续收紧投资策略，将重点放在去库存和优化库存结构上。
刘水认为，房企拿地主要集中北京、杭州、上海、成都等核心城市，折射出“地块属性决定热度”，资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜。后续，房地产市场韧性较强的城市，土地供应较为顺畅，而相当多的三四线城市，土地供应会更弱。
从地产整体行情看，刘水表示，下半年房地产市场的修复节奏，主要受政策支持力度的影响，近期重点房企销售降幅在扩大，5月TOP100房企销售额同比下降17.3%，较4月份降幅扩大0.5个百分点，后续地产相关的政策依然有待发力。
责任编辑：刘万里 SF014
